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蛋壳公寓深陷流动性危急!房东、租客、银行都慌了,租金贷成万恶之源?

admin2020-11-216

  欠款、CEO被查、断网、提现难题、数百人群集总部讨薪……长租公寓品牌蛋壳公寓身处艰屯之际,而与之绑定“租金贷”的微众银行也一并被推上了热搜。“租金贷”将何去何从?

  治理房间40万间以上、累计服务用户跨越100万……这一连串数字的背后不再是“荣耀”,而是无数租户与业主挣扎在维权路上的辛酸故事。

  近期,蛋壳公寓陷入租客、房东和供应商维权纠纷。11月16日,有媒体援引蛋壳去职员工新闻称,蛋壳公寓或将宣布停业。这一新闻引起业内普遍热议,并将与其互助“租金贷”的微众银行一并推上了热搜。

  针对停业听说,蛋壳公寓当日在官方微博回应称,没有停业,也不会跑路,请不要信谣传谣。

  微众银行方面也紧要示意,迁就贷款事宜做出适当放置,保证至少在2021年3月31号前,租客的征信将不受影响。

  但在雷声阵阵之下,早期的“租金贷”模式还能否尚存?蛋壳公寓的前路又在何方?

  租客开展“自救”行动
  欠款、CEO被查、断网、提现难题、数百人群集总部讨薪……最近,长租公寓蛋壳多地办公地方泛起维权事宜,网上也传该公司资金链断裂、即将“停业”的信息。

  不外,蛋壳公寓对于停业听说予以了否认。11月14日,蛋壳公寓在微博发文示意,近期,部门互助方因与本公司存在商业纠纷,采取了过激行为。散布“蛋壳跑路、倒闭”等不实言论、视频、图片,公司已报警处置。现在,蛋壳公寓谋划活动一切正常。

  紧接着,11月16日,蛋壳公寓再次在微博发声明称,公司没有停业,也没有跑路。


  即便如此,蛋壳公寓的租客、房东并没设施吃下“定心丸”。

  蛋壳公寓的租客张鹏(假名)据记者示意,他与蛋壳公寓于今年8月份举行续约,那时蛋壳有优惠活动,故与其通过“租金贷”形式签署年租条约并一次性付清了一年的租金。“原本蛋壳答应解决租金贷能够每月给予15%的租金返现,但到现在还尚未收到一笔返现退款”。

  更惨的是,张鹏称,直到房东找上门才恍然知道蛋壳公寓资金流断裂,一直未曾将租金付给房东。

  “我的室友是刚步入职场的学生,自己蓄积寥寥,刚入住几日便要面临‘钱房两空’的局势。”张鹏透露,“现在人人商议解决退租,但由于是租金贷的方式,也很难与蛋壳举行解约。实在纵然搬走暂且找屋子也异常难实现,只能先和房东商议能否徐徐。虽然蛋壳示意会退款但还不知道多久到账,现在想要通过执法诉讼维权也是远水救不了近火。”

  张鹏近几日来也一直试图与客服联系,但电话要么是“排队中”,要么爽性打不通。“已经不抱什么希望了,准备先把水电、煤气用度交上,过了这几天再说吧。”张鹏告诉记者,现在已经和同租的隔邻室友开展自救行动,并与房东相同能否解决直租,也依然在继续实验与蛋壳公寓方面相同,看看能否获取到最终的解决设施。

  被“玩坏”的租金贷
  在交流中,多位租客均向记者谈及了“租金贷”问题。

  记者领会到,“租金贷”的营业模式为,租客与长租公寓签署衡宇租赁条约,长租公寓运营商与金融机构互助,指导租客解决贷款一次性预付一年房租及押金,长租公寓运营商向房东月付租金,租客每月归还金融机构贷款。

  原本这一模式被视为解决租客一次性支付大笔预付金痛点的好方式,但遗憾的是,美妙的初心却成为长租公寓加杠杆过分扩张的利器。

  某大型股份制银行资深业内人据记者示意,“通过“租金贷”模式,长租公寓运营商往往能够一次性从银行方拿到租客预付的大笔租金,他们便拿这笔预付的资金来举行加杠杆,去收购更多的房源完成规模的扩张。但响应地,-------------------------

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-------------------------若是其中的某个环节一旦泛起问题,好比租金收入下降、收购的衡宇无法准期租出去,便会导致‘租金贷’的模式无法维系,进而资金断裂。”

  换言之,一旦长租公寓泛起现金流断裂或者重要,便无法向房东交付租金,甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。那么,房东在收取不到房租的情形下,租客自然会被清出,不仅面临无房可住的局势,更是背负了一笔小我私家贷款,如若未能定时还款,甚至会影响小我私家征信。

  蛋壳公寓的风浪也将与其互助“租金贷”的微众银行一并推上了热搜。11月16日,微众银行公布公告作出回应称,已注意到蛋壳公寓相关情形,对于被迫搬离公寓的“租金贷”租客,至少在2021年3月31日前征信不受影响。

  长租公寓模式受质疑
  事实上,长租公寓泛起暴雷、跑路征象并非首次。

  2020年,受疫情打击和政策羁系收紧的双重影响,长租公寓可谓路途崎岖。仅八九月份就有多家差别品牌的长租公寓陷入纠纷并运营难题,数十万租客受到影响,如成都巢客住手运营、上海岚越公寓遣散等。

  “外部环境的转变影响其出租率固然是一方面缘故原由,但长租公寓一再暴雷的泉源或是其营业模式自己便存有‘原罪’。”中原地产首席分析师张大伟据记者指出,类似蛋壳公寓的长租公寓实质就是一种“二房东”行为,而并非真正意义上的长租公寓,此类企业构建资金池并通过租金错配来维系运营,羁系机构对其收取租金的用途也存在羁系缺失。

  在张大伟看来,此类企业若是在最初便将收到的租金能够实时给予业主,依赖赚取提供先容房源服务用度的方式来逐步运营生长,便不会频仍发生资金流断裂及跑路的征象。

  “蛋壳公寓事宜除暴露了长租公寓自身运营的问题外,与其互助的金融机构也存在一定责任。”张大伟指出,大部门房东会要求租客一次性支付多月租金。而若是金融机构能够在之前设置一定限额,好比每月仅3000元支付房租,那么响应地,在此事宜中也能让消费者遭遇到的损失有所降低。另外,若是年轻的消费者无法支付高昂的房租,那是否应该思量换个较低廉或者是能够给予月付的屋子,而并非过分举债过活。

  记者注意到,去年底,住建部等六部门公布新规:住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得跨越30%,跨越比例的应当于2022年底前调整到位。但凭据蛋壳的招股书,蛋壳上市前夕的2019年第三季度,有67.9%的租客都使用了租金贷,该比例最高时超9成。

  多地增强租金羁系
  随着长租公寓一再暴雷,克日,深圳、重庆、成都、杭州、西安等地相继就规范住房租赁企业谋划行为公布通知。其中,深圳要求住房租赁企业不得“高进低出”“长收短付”;重庆、成都等地将住房租赁企业收到的租金和以衡宇租赁贷款方式获得的资金纳入专项羁系账户。

  据北京大学房地产法研究中心主任楼建波先容,当前,有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用“租金贷”的情形。这些租赁企业出租的衡宇是受房东委托,也就是所谓托管式租赁企业。一方面,租赁企业可能会以租金优惠、分期还款等名义,激励承租人在租房时使用一年期的租金贷款。另一方面,租赁企业通过承租人获得了一年贷款,付给房东的租金却是按月或季付的。这也就是所谓的“长收短付’”。

  这种模式下,一旦市场泛起颠簸,租赁企业资金链条断裂“跑路”,房东和承租人就都成为了受害者。
  “托管式租赁谋划营业,即住房租赁企业在替他人治理财富,相当于金融机构里的资产治理,是需要提防住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险谋划。”楼建波建议,或可要求租赁企业谋划规模应和自有资金相匹配。   麻袋研究院高级研究员苏筱芮也据记者示意,“除去各界所提及应该增强对于衡宇租赁企业收到租金的用途羁系外,如健身、教育等实体连锁机构的预付金存款方面也是否应该给予监视,现在还尚未出具明确的政策,这些问题均值得关注及探讨。” □ .马.嘉.辛   .国.际.金.融.报.社

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